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十字路口的房地产调控

2019-10-09 21:52:58来源:励志吧0次阅读

  十字路口的房地产调控

  在关涉房价问题根源的领域如果不能进行彻底改革,而仅依靠加税等手段,效果也不会让人满意。

  今年年初出台的新 国五条 显得空前严厉,但市场表现却与政策制定者的期望背道而驰。作为房地产调控的主要对象,被国家统计局纳入房价统计范畴的七十个大中城市,近几个月里除浙江温州房价下降外,其他城市的房价基本都在上涨。北上广深排名最前,尤其是出台单身限购、征收20%个税、副市长定房价等加码措施的北京,不仅房价没控制住,反而涨幅第一,同比高达18.3%。按照过去十年的调控逻辑,房价上涨压不住,就应该继续上新手段。

  但再看并非调控重点的一些三四线城市,房地产市场的形势却是另一番模样。其中既有房价已暴跌的内蒙古鄂尔多斯,也有岌岌可危的房产供应明显过量的辽宁省的营口、铁岭以及山东省的威海等地。温州最近对限购政策进行微调,此前有购房资格的家庭只能购买一套住房,现在如已在温州市区拥有一套住房,可再购买一套,名下无房产的共可购买两套。这也被人解读为以放松限购来避免温州的债务泡沫崩溃。从这些城市的情况来看,似乎调控不仅不能更趋严厉,还需要一定的放松与刺激政策。

  房地产市场在调控压力中发展下来,从过去几年普涨到今天市场表现分裂,使过去以打压为主的调控措施面临重新调整的呼声。媒体上对调控政策思路调整的建议,大致可分为两类。一类是精细化、差别化的思路,房价过高的城市用一套政策,房价走低的城市用另一套政策;另一类认为应退出依赖行政化手段调控的路径,要从更宏观和长远的角度考虑房地产调控的政策体系问题。

  对第一类建议,从现实看,似乎是必然的一个推理结果。既然各城市房地产市场的形势不一样,政府当然要因地制宜,拿出不同的措施。如果不管高个矮个搞一刀切,要么是 城门失火、殃及池鱼 ,导致牵连性错伤,要么会引发各类 上有政策,下有对策 的无效率行为。但从过去这些年调控部门体现出的管理能力看,人们不得不质疑,他们能做到精细化管理,能区分出各地的差异,从而出台有针对性的差别化政策吗?

  可以说,过去这些年,房地产调控政策缺乏整体逻辑和连贯思路,经常是出台的市场数据让各方吃惊,然后高层领导发话,管理部门抓几个政策就出台。从这些年来纷繁复杂的调控政策里,唯一能看出的逻辑就是,不断强化的政府行政控制,从限贷、限购到一些地方直接管价格的手段,等于根本上否认房地产市场里价格机制的存在。这种管理不仅难称精细化,反而是忽视市场的本质特征,急于强化政府管理权威。

  调控者应该对被调控对象的各种运行规律有充分了解,也应该有一整套成熟的应对策略,并能在这样的基础上,用具体的调控手段让人们感到调控者的自信与从容。可是,眼下连基本的调控政策都做不好,调控的主要对象在不断上涨,如何还能指望把精细化和差别化的事情做好呢?

  我是学理工科出身的。当年学热力学时,老师说,纷繁复杂的现实情况,都是在热力学三大定律的基础上,加上各种边界条件推演而来,如果这三大定律没弄明白,就不要去想那些复杂的推演过程了。我想,房地产调控不去从价格上涨的基本动力出发来解决问题,而是天天想着行政性的限制手段,盯着价格本身,就是没学好基本定理,也就不应该琢磨去做更精细的事情。

  其实,精细化的管控不是房地产调控政策能做到的。这不是说,当前管理者不够聪明所以没有出台正确的调控措施。所有计划经济体系里的尝试都意图做到这一点。但这一企图早被哈耶克在《知识在社会中的利用》一文中证明为不可行。经济运行的各类信息从来都分散在各个市场主体中,不可能由一个信息中枢获得并由此得出充分应用资源的结论,从而制定管理社会经济行为的具体政策。房地产调控者最终发现,自己想出的一切具体管制手段都在市场各类主体的消解行为下得到一个南辕北辙的结果。

  第二类建议则有待观察其具体内容。新一届政府上台后,并未继续出台新的调控政策,但由于货币增速并未降下来,房价持续上涨。有报道说,国家发展改革委、住建部等有关部门已共同完成 房地产调控长效机制 的起草工作,当前进入征求意见阶段,有望于十八届三中全会后对外公布。中国房地产业协会副会长朱中一认为,最先推出的长效调控手段会是房产税。

  8月初,财政部也表示要扩大个人住房房产税改革试点范围,为全面推进房地产税改革进一步积累经验,同时研究完善对工商业等单位房产的房产税制度。对房产税,既有重庆与上海的试点,又有媒体长期的宣传与讨论,社会基本已形成共识,这个税迟早要征。没有共识的是,具体征收方案会如何,尤其是征收对象范围和税率的确定。

  但需要再打一个问号的是,如果房产税降不了房价,怎么办?至少,重庆和上海征收房产税后,房价上涨并未被明显遏制。总不成,到时生米煮成熟饭,降不了也要继续收?

  我们当然支持一种长效机制。问题是,如何长效?我们需要从房价上涨的根本机制出发,找到解决办法,这恰恰是在当前各类调控措施中缺乏的。比如,货币发行如何与经济增长同步,而不至于发生货币增长过快引发通胀压力,迫使人们购买住房以寻求保值增值的趋势?如何使收入分配均衡,避免因少数人占有大量社会财富,导致经济结构失衡,消费比例低,投资比例高?如何破除垄断,放开各类资本投资领域,避免社会资金高度集中于房地产投资?这些问题看起来与房价有些距离,但在关涉房价问题根源的领域如果不能进行彻底改革,而仅依靠加税等手段,效果也不会让人满意。

  当前,房地产调控走到十字路口,如何选择未来的改革方向,不仅涉及对问题根源的认识,还关乎改革的决心与多方的博弈。如果进行功利性的选择,选阻力最小的方式,就等于放弃了真正解决问题的可能,房地产市场的混乱只怕难以收拾。

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